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木の注文住宅づくりから、未来を変える 株式会社四季工房

コラム

戸建てとマンションはどちらが得?維持費から見る戸建てとマンションの比較

「一戸建ては暮らしやすそうだけど、購入費用が高い」「マンションは安いけど、手狭に感じる」と、マイホームにかかるコストで家選びに迷われている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

 

コストの視点から家選びをするときは、購入費用だけでなく、住み始めてからかかる「維持費」も含めて検討することが大切です。それぞれの維持費はどれくらいかかるのかを、まとめてみました。

 

 

それぞれで発生する維持費の項目

 

一戸建てやマンションに住み始めてからかかる維持費には、「税金」や「火災保険料」、「修繕費(リフォーム費)」などの項目があります。マンションであれば、これらに加えて「管理費」や「修繕積立金」、「駐車場代」なども必要です。

 

それぞれの項目について、詳しく見ていきましょう。

 

税金

 

持ち家にかかる税金には、固定資産税と都市計画税があります。

 

固定資産税は、「固定資産税評価額」という各自治体が決める不動産価値に一定の税率をかけて求められ、毎年納める必要があります。都市計画税は、都市計画法で定められた市街化区域内に土地や家を所有する人に課せられる税金で、固定資産税と一緒に納めるのが一般的です。

 

このほか、住まいを購入した年に一回だけ払う不動産取得税もあります。

 

火災保険料

 

火災や水害、落雷などの自然災害で、家や家財道具が破損した場合に保障してくれる保険です。1年単位でかけられる保険もありますが、5年や10年など長期契約の方が割安になるのが一般的です。

 

なお、地震や津波による損害は、地震保険で保障されます。

 

修繕費

 

家に住み始めてから、もっとも大きな出費となるのが修繕費(リフォーム費)です。

 

マンションの場合、システムキッチンやユニットバスの交換など設備交換が主なので、それほど大きな出費にはなりませんが、一戸建ての場合は、外壁や屋根の塗装、シロアリ防除、樋や床下のメンテナンスなど、コストが大きくなる傾向があります。

 

もちろん、マンションでも間取りを変えるフルリフォーム(リノベーション)をすれば、費用は大きくなります。

 

管理費・修繕積立金

 

管理費・修繕積立金は、マンションのみに毎月かかる費用です。

 

管理費は、共有部の清掃や設備の点検費用などにかかるもの。修繕積立金は共有部の大規模修繕工事に備えて積み立てるもので、築年数が古い物件ほど高くなる傾向があります。

 

駐車場代

 

こちらも一戸建てにはかからない、マンションのみ必要な費用です。ただし、都心から離れたマンションなどでは無料の物件もあります。

 

駐車場代には、月極で支払う賃貸方式と、駐車場の土地を購入する分譲方式があります。賃貸方式なら初期費用は不要ですが毎月支払いが維持費になります。一方で分譲方式だと、初期費用はかかりますが、その後の維持費は固定資産税くらいです。

 

 

一戸建てにかかる維持費の項目と目安の金額は?

 

一戸建てにかかる維持費は、「税金」「火災保険」「修繕費」が主なところです。これらがどれくらいの金額になるかを見てみましょう。

 

固定資産税や都市計画税といった税金は、一般的にマンションよりも一戸建ての方が安い傾向があります。これは、木造が主流の一戸建てよりも鉄筋コンクリートが主流のマンションのほうが、建物の耐用年数が長いため。耐用年数が長くなるほど資産価値が下がりにくく、長期的に見ればマンションの方が税金は高くなるのです。物件や築年数にもよりますが、一戸建ての場合、年額5~15万円くらいを見ておきましょう。

 

一方、火災保険料は耐火仕様のマンションの方が安く、一戸建ては高くなります。契約内容にもよりますが、1年あたり1~2万円、地震保険にも加入すると2~3万円(地域によっても異なります)くらいが目安でしょう。

 

もっとも大きな費用になるのが、リフォームなどの修繕費。例えば、外壁塗装は1回あたり約100万円、屋根塗装なら約50万円はかかります。外壁塗装は10~15年に1回、屋根塗装は15~20年に1回程度ですが、長く住み続けると数百万円かかることを認識しておきたいところです。このほか、シロアリ防除が約20万円(5年に1回)、樋・床下メンテナンスが約30万円(15~20年に1回)、軒先や軒裏の塗装は約30万円(15~20年に1回)など。これらをまとめてリフォームすれば、一度に700~1,000万円くらいの資金が必要になります。

 

 

マンションにかかる維持費の項目と目安の金額は?

 

マンションにかかる維持費は、「税金」「火災保険」「管理費・修繕積立金」「駐車場代」が主なところです。

 

税金は、資産価値(固定資産税評価額)が下がりにくいことから、長期的に見ると一戸建てより高くなる傾向に。物件にもよりますが、10万円前後の固定資産税が長く続きます。

 

火災保険料は、耐火仕様に加え区分所有のため保険をかける部分が少ないことからマンションの方が安くなります。保険料の目安は1年あたり5,000円~1万円前後、地震保険に加入しても1~2万円くらいが目安。もちろん、物件や契約プランによって変わってきますし、地震保険は地域によっても異なります。

 

マンションの維持費で大きな割合を占めるのが、管理費と修繕積立金。管理費を毎月1万円とすれば年間12万円です。それより注意したいのが、修繕積立金。新築や築年数が浅い物件では月額1~2万円程度でも、20~30年以上の築古物件になると2~3万円と、住み続けるほど高くなる傾向があります。

 

しかも、修繕積立金はあくまで共有部のリフォーム費になりますから、システムキッチンの交換など専有部に関しては別途費用が必要です。ちなみに、マンションのフルリフォームは500~1,000万円近くかかり、一戸建てとあまり変わりません。

 

また、駐車場代のかかる物件では月極1~2万円(賃貸方式の場合)くらいを見ておきましょう。

 

 

一戸建てとマンションの維持費を比較

 

ここで、新築の戸建住宅とマンションに30年間住み続けた場合の維持費を比べてみました。

 

いずれも、物件価格は3,000万円。一戸建ては大きなリフォームを1回、マンションは専有部のリフォームを行わないものとします。

 

維持費用の項目 戸建住宅 マンション
税金 約240万円 約360万円
火災・地震保険 約40万円 約10万円
修繕費 約700万円 0万円
管理費・修繕積立金 0円 約940万円
駐車場代 0円 約360万
合計 約980万円 約1,670万円

 

こうしてみると、管理費・修繕積立金と駐車場代が大きな割合を占めるマンションの方が、維持費は1.5倍以上になることがわかります。

 

一般的に、初期投資額は一戸建ての方が高いですが、維持費はマンションの方が高くなる傾向にあるのです。

 

 

一戸建てとマンションのそれぞれのメリット・デメリットは?

 

維持費の観点から一戸建てとマンションを比べてきましたが、どちらを選ぶか比べるポイントはそれ以外にもあり、総合的に判断することが大切です。

 

ここで、維持費用以外のそれぞれのメリットとデメリットを比べてみました。

 

一戸建てのメリット

 

・間取りやデザインを自由に決められる

注文住宅を建てるなら、間取りやデザイン、設備など自分たちの嗜好やライフスタイルなどにあわせて、自由に決められるのが一戸建ての魅力です。2階や3階を設けるなど土地の有効活用にもつながります。

リフォームの場合も同じ。マンションのように管理規約や専有部分などの制限がなく、自由度の高い増改築ができます。

 

・庭付きのマイホームに住める

マンションにも専用庭の付いた物件もありますが、広さや使い勝手を考えれば一戸建てのほうがメリットは大きいでしょう。ガーデニングや家庭菜園、子どもの遊び場など、利用方法は自由です。

 

・プライバシーや近所トラブルが少ない

独立性の高い一戸建てなら、周囲の目線が気になることはほとんどありません。また、隣室や上下階と壁一枚でつながっているマンションと比べて、騒音や匂いといった近所トラブルに巻き込まれるリスクも低いでしょう。

 

一戸建てのデメリット

 

・好立地の物件が少ない

都心部では、駅や商業施設といった利便性の高いエリアには古くからある家やマンションが建っており、新しく一戸建てを建てられる土地が少ないのが実情です。郊外の土地ですから閑静な住宅街ではありますが、車がないと生活しづらいというデメリットがあります。

 

・セキュリティの点で不安

周囲の目線が気にならないというメリットは、人目に付きにくく空き巣に狙われるリスクが高まるというデメリットにもつながります。防犯設備などを設置するとしても、オートロックや管理人の見守りなどがあるマンションと比べれば、セキュリティは脆弱でしょう。

 

・売却しにくい

何らかの理由で家を売却するとき、立地の良さや購入費用の安さが魅力のマンションと比べて、一戸建ては売れにくい傾向があります。とりわけ注文住宅の場合、志向が合う買主がなかなか見つからず、いつまでも売却できないケースも見られます。

 

マンションのメリット

 

・立地が良い

マンションの一番のメリットは、立地の良さ。駅や商業施設、コンビニ、病院などが徒歩圏にあり、住みやすさが魅力です。同じ条件の一戸建てを購入すると土地代が高くなりますが、マンションなら区分所有なのでリーズナブルに購入できます。

 

・セキュリティ面で安心

現在のマンションでは、オートロックや監視カメラといったセキュリティ設備がほぼすべての物件に備わっています。タワーマンションのように大規模マンションだと、管理人が常駐している物件もあるでしょう。また、管理会社の清掃や見まわりなども定期的にありますから、空き巣など不審者の侵入を抑えられ安心して暮らせます。

 

・日当たりや展望が良い

中高層階の部屋なら、日当たりや風通しの良い物件もあります。タワーマンションなら、眺望の良さも魅力に。近くで花火大会があるような物件なら、住まいにいながらの見物もできるでしょう。

 

マンションのデメリット

 

・専有部分が狭い

同じ4LDKでも、一戸建てと比べるとマンションの方が狭い傾向があります。一部の物件を除いて庭はありませんし、駐車場も玄関から離れた場所にあり、ちょっと出かけるのも面倒に感じることもあるでしょう。

 

・近所トラブルやプライバシーの問題が生じやすい

騒音や匂いといった近所トラブルのリスクが高いのが、マンションのデメリット。防音性能の高い構造であっても、上下階や隣室の騒音を完全には防げません。家族でも、フロアの違うところに部屋を設けられる一戸建てと比べて、ワンフロアのマンションの方がプライバシーを保ちにくいという一面もあります。

 

・リフォームの制約が多い

マンションの管理規約によっては、思い描いたリフォームができないこともありますし、専有部分しかできないなど、一戸建てよりも自由度が低い点もマンションのデメリットです。また、リフォーム中は上下階や隣室に騒音などの迷惑をかけ、場合によっては近所トラブルになる可能性もあります。

 

 

まとめ

 

一戸建てにもマンションにも一長一短、それぞれに特徴があります。その特徴が、自分や家族のライフスタイルや許容できる内容に合っているかが、家選びの重要なポイントでしょう。

 

コストで考えるなら、管理費や修繕積立金がかかっても設備が充実して立地の良いマンションの方が良いか、維持費用を抑えられ将来的に自由度の高いリフォームができる一戸建ての方が良いか、という比べ方もできます。住み始めてからの資金計画も検討しながら、安心して暮らせるマイホームを選びましょう。