コラム
土地購入手続きの流れとは？土地探しから登記までの手順、注意点も解説
自分好みのデザインや拘った間取りの家となると、注文住宅の選択になります。
そのため、土地が無い場合は「土地購入」という、大きな難題に向き合うことになるでしょう。
新生活の拠点となる土地購入になるため、「どんな流れで進んで、どんなポイントに注目して土地探しをすればよいの？」という方も多いと思います。
そこで本記事では、土地探しから登記までの手順を紹介。加えて、購入してから後悔しないためにも知っておきたいポイントや注意点も解説しています。
【この記事で分かること】
- 土地購入の手続きの流れ
- 土地探しから登記までの手順
- 土地探しの注意点
- 土地探しの「コツ」
上記を中心に解説していきます。
土地購入手続きの流れは大きく3段階
土地購入手続きの流れは、大きく分けて「買い付」「契約」、そして「引き渡し」の3つのステップがあります。
法令や業界用語など複雑なことも多いので、事前に大まかな手続きの流れと「定番用語」を理解しておくとよいでしょう。
・買い付け
・契約
・引き渡し
それぞれ詳しく解説していきます。
買い付け
買い付けとは、土地購入の申し込み行為です。
売買仲介する不動産会社に書面を提出することで、売主に対して「この物件を買う」という意思表示になります。
なお、買い付けを提出しているのが一人だけとは限りません。複数人からの買い付けが入った場合、売主はその複数人の中から好条件の買主を選ぶことになります。
契約
契約とは、土地の売買契約を指しています。土地購入の際に、書面を介して結ぶ契約のことです。
土地売買では、高額のお金が動くため、売主・買主が安心して取引できるように、宅地建物取引業法で定められた契約書でやり取りをします。
引き渡し
引き渡しとは、購入した土地の所有権が最終的に売主から買主へ移転することです。
ただし、売買契約時の手付金以外の残代金の支払いが必要です。
住宅ローンで引き渡し一括支払いの場合は、ローン実行のための準備をもれなくおこなう必要があります。
引き渡しの際には、売主・買主、仲介不動産会社・金融機関担当者、そして司法書士などが一同に集まり、ローンの実行・残金の決済・売主の抵当権抹消などがおこなわれます。
土地購入手続きの全体の流れ
気に入った土地があっても複雑な用語や手続きに不安を感じ、戸惑ってしまったり二の足を踏んだりすることは、珍しいことではありません。
全体の流れと不明なことは、納得がいくまで確認することが大切です。
土地購入手続きの全体の流れは、以下の通りになります。
・ステップ1.土地探し
・ステップ2.買付証明書を提出
・ステップ3.住宅ローン事前審査を受ける
・ステップ4.不動産売買契約を結ぶ
・ステップ5.住宅ローンの本審査申し込みをする
・ステップ6.金銭消費貸借契約（金消契約）を結ぶ
・ステップ7.土地の引き渡し、所有権移転登記
それぞれ詳しく解説していきます。
ステップ1.土地探し
土地探しの目安は、3〜8ヶ月としましょう。まず1〜3ヶ月は住みたいエリアを考えます。
住みたいエリアや条件が決まったなら、それに合った土地探しをスタートします。
効率を考えれば、まずはインターネットで検索するのが一般的ですが、同時に不動産業者やハウスメーカーにも依頼し情報収集するとよいでしょう。
ステップ2.買付証明書を提出
理想的な土地を見つけたら、購入意思を伝えるために「売主」、または「仲介不動産会社」に買付証明書を提出します。
ステップ3.住宅ローン事前審査を受ける
一般的には、住宅ローンの借り入れをします。
その場合、買付証明書を提出してから1週間程度を目安に金融機関で事前審査を受けます。
事前審査に要する期間は3～4日ほどです。
ステップ4.不動産売買契約を結ぶ
金融機関による事前審査（仮審査）が承認されたら、不動産会社の仲介により売主との間で「土地売買契約」に移ります。
ステップ5.住宅ローンの本審査申し込みをする
土地売買契約の締結が終わり次第、住宅ローンの本審査に進みます。審査は約1～2週間で承認されるでしょう。
ステップ6.金銭消費貸借契約（金消契約）を結ぶ
本審査が無事に承認されたら、住宅ローンの借り入れをする金融機関と「金銭消費貸借契約」（金消契約）を締結します。
その後、融資が実行されます。
ステップ7.土地の引き渡し、所有権移転登記
融資が実行されたら、売主が購入代金の確認をおこないます。
問題がなければ引き渡しの所有権移転登記の手続きに入り、土地の所有権が買主に移転して完了です。
土地を購入する際の注意点
新しいライフスタイルが始まる場所になりますから、マイホーム建築や住環境に適正な「よい土地」を探さなければなりません。
ここからは、購入してから後悔しないためにも、知っておきたいポイントや注意点を解説します。
・家を建てられる土地かチェックする
・建築条件を確認する
・周囲の環境や自治体の福祉・補助制度を調べておく
・地盤が強く災害に強い土地であるかを確認する
・隣接する土地との境界線を確認する
それぞれ詳しく解説していきます。
家を建てられる土地かチェックする
もちろん、家を建てられる土地でなければいけません。
その住宅用地は都市計画法に基づき、基本的に土地計画区域内の「市街化区域」に限定されています。
また、市街化区域の中であっても家が建てられない場合もあるため、すべてが住宅用地であるとは限らないことを念頭に入れて必ずチェックしてください。
建築条件を確認する
必ずチェックしないといけないのが、土地の分類ごとに違う建築条件「建ぺい率」と「容積率」です。
敷地の何％を建物用に使えるかが建ぺい率、敷地に対してどれくらいの空間を使えるかが容積率と呼ばれます。
これを理解しておかないと「建てたい大きさの家を建てることができない」という可能性もあるので、ご注意ください。
周囲の環境や自治体の福祉・補助制度を調べておく
土地探しの際は、周囲の環境や自治体の福祉・補助制度について、あらかじめ調べておくことも大切です。
近くにスーパーやコンビニなどの商業施設は充実しているか、子育て世帯の場合は教育施設や病院など、生活するうえでの利便性も重要なポイントになります。
また、自治体によって異なる児童手当や医療補助制度などを確認することも、住みやすい環境にするうえで重要になるのでチェックしておきましょう。
地盤が強く災害に強い土地であるかを確認する
地震や洪水など災害に強い土地か、見極めるのも重要です。
軟弱地盤では地震のときに地盤沈下や倒壊の可能性が高まります。
周りより低い土地や河川のそばにある土地は、大雨のときの浸水が考えられます。
これらの情報は、自治体が公表しているハザードマップで確認しましょう。
隣接する土地との境界線を確認する
隣接する土地との境界線を確認するのも重要なポイントです。
これが不明ですと、隣地の住民とのトラブルを引き起こす可能性があります。
また現況の境界杭があっても、図面と相違がないかの確認も大切です。
境界立会の際に、仲介する不動産会社に確認しましょう。
まとめ
土地購入手続きの流れとは？土地探しから登記までの手順、注意点を解説してまいりました。
最後に土地探しの「ヒント」として、地域密着型のハウスメーカーは未公開土地を持っている可能性が高いことを知っておきましょう。
四季工房は、「美しく長持ちする、心地良い住まい」を提供いたしております。
住宅用地のご紹介など、注文住宅に関わるどのようなリクエストにも対応いたしますので、ぜひご相談ください。
