コラム
住宅ローン借入可能額の計算式は？モデルケースや早見表も紹介
本記事は住宅ローン借入可能額の計算式について紹介しています。
住宅購入の資金計画を考えるとき、はじめに浮かぶのは住宅ローン借入可能額と自己資金ではないでしょうか。
住宅ローン借入可能額次第で、購入できる物件や、必要な自己資金の額が大きく変わります。
本記事を通して、住宅ローン借入可能額の目安について知っておきましょう。モデルケースや早見表も紹介していますので、ぜひ最後までご覧ください。
そもそも住宅ローン借入可能額は何で決まる？
はじめに、住宅ローン借入可能額を決定する根拠についてご紹介します。
- ・融資と担保の比率
- ・返済負担率
- ・審査金利
- ・融資率
- ・安定した支払いの能力
住宅ローン借入可能額は、主に上記5つの内容によって決定されます。以下に解説していきますので参考にしてください。
融資と担保の比率
住宅ローンには融資担保比率が設定されています。融資担保比率とは、担保価値を超える過剰な融資を避けるため、各金融機関がそれぞれに設けている基準です。
一般的には物件価格の80〜100％が目安となっていますが、財形住宅融資を利用の場合は80％以内が借入可能額となるため、自己資金が少ない場合には利用ができない場合もあります。
自身の資金計画に合った融資担保比率が設定されている金融機関を選びましょう。
返済負担率
返済負担率とは、年収に対して住宅ローンの支払いに充てられる割合のことであり、各金融機関が申込人の年収に応じて、その基準を設けています。
一般的には年収400万円未満は30〜35％、400万円以上は35〜40％が目安になることが多いです。
とはいえ金融機関の返済負担率と、自身の返済可能額は必ずしも一致するものではないため注意が必要です。
審査金利
審査金利とは、実際の返済額に適用される実行金利とは別に、審査用に設定されている金利のことです。
実行金利よりも高い金利を想定して審査することにより、将来的な返済事故などのリスクを軽減する狙いがあり、こちらも金融機関ごとに設定されています。
審査金利の目安は金融機関によって異なりますが、3〜4%の場合が多いです。
実行金利については住宅ローンの申込人によってまちまちですが、2022年現在、変動金利型を選択すれば1%以下で借りられる金融機関が多数あります。
このことからも審査金利は、実際の返済額よりもかなり幅を持たせていることがわかります。
なお、審査金利＝実行金利としている金融機関も一部あるため、年収は少ないができるだけ多く借入れしたい場合にはおすすめです。
融資率
住宅ローンでは融資率についても検討する必要があります。融資率とは、物件価格に対する住宅ローン借入額の割合です。
前述の融資担保比率の範囲内が前提となりますが、融資率によって適用される実行金利が変わる場合があるため、非常に重要なポイントといえます。
融資率における適用金利については、事前に各金融機関に確認しましょう。
安定した支払いの能力
安定した支払い能力も、住宅ローン借入可能額に影響します。
仮に前述の要件を全てクリアしていたとしても、申込人の返済原資の内容によっては、借入可能額が減額になることもあるため注意が必要です。
各金融機関が、安定した支払い能力を判断する基準は、一般的には以下のとおりです。
- ・職種および職歴
- ・勤務年数
- ・会社員or自営業
- ・住宅ローン以外の借入有無とその内容
- ・家族構成
主に上記の要件で総合的に、金融機関はその人となりを判断します。
ただしこれらの要件は、各金融機関によって得手不得手があるため、自身がどの金融機関の審査に合うかをよく調べる必要があるでしょう。
住宅ローン借入可能額の計算式
次は住宅ローン借入可能額における計算式についてご紹介しましょう。
- ・計算式
- ・計算式を用いたモデルケース
計算式から、具体的なモデルケースについても併せて解説していきます。
計算式
借入可能額の計算式は段階的に行います。
・年間返済上限額=税込年収×返済負担率-その他の借入額年間支払額
・住宅ローン借入可能額=年間返済上限額÷12ヵ月÷100万円あたりの月々返済額×100万円
100万円あたりの月々返済額は、金融電卓などの特殊な電卓を用いることで簡単に割り出せます。例えば融資額100万円を35年間、金利4％で借入れした場合の返済額は4,428円です。
計算式を用いたモデルケース
次は、上記の計算式をモデルケースに当てはめて、借入可能額を算出してみましょう。
- ・税込年収500万円
- ・借入期間35年
- ・返済負担率35％
- ・審査金利4％
- ・その他借入れ年間支払額50万円(月々返済額約4万1,000円)
上記のケースで計算してみましょう。
・500万円×0.35-50万円＝125万円(年間支払上限額)
・125万円÷12÷4,428円×100万円＝住宅ローン借入可能額2,350万円(万円単位切り捨て)
今回は参考として、その他借入れ年間支払額を50万円で設定していますが、その他借入れの50万円がない場合の住宅ローン借入可能額は3,290万円です。
その他の借入れが、住宅ローンの借入可能額に大きく影響することがわかります。
また、こちらは例として記載しているものなので参考程度に留めておき、自身の条件に応じて計算してみることをおすすめします。
住宅ローン借入可能額早見表
前述の計算式にならい、住宅ローン借入れをする場合の目安となる早見表を以下にご紹介します。
| 税込年収 | 審査金利3.5％ | 審査金利4％ |
| 300万円 | 1,810万円 | 1,690万円 |
| 350万円 | 2,110万円 | 1,970万円 |
| 400万円 | 2,820万円 | 2,630万円 |
| 450万円 | 3,170万円 | 2,960万円 |
| 500万円 | 3,520万円 | 3,290万円 |
※返済期間35年・返済負担率400万未満は30％、400万以上は35％で計算(万円単位切り捨て)
自身の年収と照らし合わせて参考にしてください。
住宅ローン借入可能額を増やす方法3選
次は、住宅ローン借入可能額を増やす方法についてご紹介します。
- ・借入期間を長く設定する
- ・他のローンを完済して返済負担率を下げる
- ・配偶者との収入を合算する
今回は上記3点にポイントを絞って解説します。
借入期間を長く設定する
借入期間を長く設定することで借入可能額を増やせます。
同じ借入額の場合、返済期間が短いほど月々の返済額は多くなり、逆に返済期間が長いほど月々の返済額は少なくなるためです。
例えば3,000万円を金利1％で借りる場合で比較してみましょう。
| 20年 | 137,969円 |
| 25年 | 113,062円 |
| 30年 | 96,492円 |
| 35年 | 84,686円 |
返済期間によって、月々の返済額にはこれだけの差が出ます。
したがって、月々の返済額が高いほど、返済額に応じた年収が必要となるため、返済期間を長くするほど審査のハードルは下がることから、借入可能額を増やせるといえるでしょう。
他のローンを完済して返済負担率を下げる
住宅ローン以外の借入れを返済し、返済負担率を下げることで借入可能額を増やせます。
前述のとおり、同じ年収でもその他の借入有無によって借入可能額が多く変わる点について解説しました。
例えばオートローンなどは月々の返済額も多くなりがちです。月々4万円の返済額であれば年間48万円にものぼるため、借入可能額に換算すると審査基準次第では約1,000万円減額されることもあります。
そのため、住宅ローン審査前には可能であれば、その他の借入れがある場合にはその完済について検討する必要があるでしょう。
配偶者との収入を合算する
配偶者の収入を合算するのも、住宅ローン借入可能額を増やす方法の一つです。
住宅ローン借入可能額と年収がイコールであることは前述のとおりであり、年収は高いに越したことはありません。
とはいえ、年収は短期間で大幅に上がるわけではないことから、配偶者がいる場合には収入合算も視野に入れるとよいでしょう。
住宅ローン借入可能額を増やすメリット
次は住宅ローン借入可能額を増やすメリットをご紹介します。
- ・理想の家を建てることができる
- ・低金利であれば返済の負担が抑えられる
本記事では、上記2点について解説します。
理想の家を建てることができる
借入可能額を増やすことで理想の家を建てやすくなります。
人の理想とは得てして高いものであり、マイホームにおけるその理想に近づくために必要になるのは、やはり予算です。
住宅ローンは住宅予算確保の大半を占めることから、借入可能額を増やすことは理想の家を実現ができることといえるでしょう。
低金利であれば返済の負担が抑えられる
金利が低ければ返済の負担が抑えられます。
したがって、低い金利の場合、借入可能額が多いほどその恩恵を受けられるといえるでしょう。
とはいえ変動金利型を選択していれば、将来的に金利上昇のリスクがあるため、借入可能額を確保のうえ、将来的な返済計画については改めて考える必要があります。
住宅ローン借入可能額を増やすデメリット
住宅ローン借入可能額を増やすデメリットは、無理な返済計画を組んでしまう可能性がある点が挙げられます。
借入可能額が多いことに越したことはなく、多いほど幅広い計画を練ることができますが、その借入可能額が将来に渡って返済可能な額とは限らないためです。
したがって、借入可能額が多いからといって限度額まで借入れをするのではなく、自己資金も含めて長期間支払っていくことを見越した借入れ判断をしましょう。
住宅ローン借入可能額に関するよくある質問
ここまで住宅ローン借入可能額について解説してきましたが、次はよくある質問についてまとめました。
- ・年齢によって住宅ローンの借入可能額は変化する？
- ・公務員の場合の借入可能額は年収の何倍くらいになる？
- ・無理のない月々の返済額は手取りの何%くらい？
本記事では特に多い質問である3点に絞って、以下に解説していきます。
年齢によって住宅ローンの借入可能額は変化する？
年齢によって住宅ローン借入可能額は変わります。
住宅ローンには完済時年齢が定められており、その年齢は80歳が一般的です。つまり、多くの方が利用する返済期間である35年で取り組む場合には、満年齢プラス1歳で逆算して44歳までに住宅ローンを組む必要があります。
逆にいえば45歳以降に住宅ローンを組む場合、年齢を重ねるたびに借入可能年数は短くなり、短くなるほど前述のとおり月々の返済額が上がるため注意が必要です。
月々の返済額が上がるほど、それに応じた年収が必要になることから審査のハードルが上がるため、結果的に住宅ローンの借入可能額は大きく変化することになります。
公務員の場合の借入可能額は年収の何倍くらいになる？
公務員の場合、借入可能額は年収の7倍前後です。ただし上記倍率は、サラリーマンの水準と大きくは変わらないといえます。
公務員であってもその他の借入次第で借入可能額が下がることもあれば、サラリーマンでも上場企業などの場合は、一般水準よりも高い水準で借りられることもあるためです。
とはいえ借入可能額の上限はともかく、公務員はその属性からサラリーマンより住宅ローンの審査自体に通りやすいことは事実でしょう。
銀行の審査基準の一つである、長期に渡って安定した収入が見込めるという点において、公務員は評価されているといえるためです。
したがって、公務員は金利などの面においても優遇されやすい傾向にあります。
無理のない月々の返済額は手取りの何%くらい？
無理のない月々の返済額目安は手取りの20%以下が目安で、ポイントは以下の3点です。
・税込み年収ではなく、手取りベースで計算
・金融機関が判断する返済可能額を鵜呑みにしない
・住宅ローン以外の将来的な出費も考慮に入れる
上記の理由から考えた場合、やはり手取りの20％以内に収めておくことが無難であり、安全水準といえるでしょう。
住宅ローン返済は、一度始まれば途中で変更するのは難しい固定費のため、その点も考慮した上で考えることが重要です。
住宅ローン借入可能額を計算して資金計画を立てよう
ここまで、住宅ローン借入可能額やモデルケースなどについて解説してきました。住宅ローンは借入可能額を計算し、把握した上で資金計画を立てるようにしましょう。
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